Cẩn thận trước 4 kiểu giao dịch BĐS tiềm ẩn nhiều rủi ro

04/07/2019 | Tư vấn bất động sản

Giao dịch BĐS luôn là lĩnh vực tiềm ẩn nhiều rủi ro. Trong đó phải kể đến việc tham gia huy động vốn theo đa cấp và mua đất chưa đủ giấy tờ pháp lý có thể khiến người tham gia mất sạch tiền.

Luật sư Nguyễn Văn Lộc chỉ ra 4 kiểu giao dịch BĐS gặp nhiều rủi ro nhất. Đây cũng là 4 kiểu giao dịch diễn ra phổ biến trên thị trường.

1. Tham gia huy động vốn theo mô hình đa cấp

Hình thức này có thể hiểu là lấy tiền người này để trả cho người khác. Theo đó hình thức gọi vốn này có 5 biểu hiện sau. Đầu tiên là mời gọi người mua đặt cọc sản phẩm bằng mọi cách. Đây được xem là hình thức huy động vốn trái pháp luật.

Tiếp theo là rao bán nhà đất chưa đủ điều kiện pháp lý. Sau đó tiến hành thu tiền theo tiến độ đặt ra. Dấu hiệu thứ ba là thông tin về chủ dự án thường mập mờ. Họ thường sẽ ủy quyền cho bên thứ hai tiến hành các thủ tục. Theo quy định, khi BĐS chưa đủ điều kiện kinh doanh thì không được ủy quyền cho bên thứ hai bán BĐS ra thị trường.

Dấu hiệu thứ tư là dự án có đội ngũ nhân viên đông đảo rao bán. Cuối cùng là khi người mua lần đầu lỡ mua phải BĐS không có giá trị pháp lý vẫn tiếp tục bán lại cho người khác. Tạo ra một vòng giao dịch trái pháp luật.

Thực tế hiện nay vẫn có rất nhiều công ty đang thực hiện mô hình này để kinh doanh BĐS. Rất nhiều nhà đầu tư cũng như người mua đất đã sập bẫy dẫn đến mất sạch tiền của. Nhà đầu tư cần yêu cầu bên bán trình bày  giấy tờ pháp lý của dự án. Ngoài ra cần theo sát quy trình giao dịch để hạn chế những rủi ro có thể xảy ra.

Giao dịch BĐS tiềm ẩn nhiều rủi ro

Cẩn thận trước những rủi ro khi giao dịch BĐS

2. Đầu tư “lúa non” – đất chưa đủ giấy tờ pháp lý

“Lúa non” là thuật ngữ dùng để chỉ những BĐS chưa đủ các yêu cầu về pháp lý trước khi được rao bán. Quan niệm của nhiều người là đất nền luôn tạo giá trị lâu bền. Điều này giúp bên bán càng dễ dàng tiếp cận khách hàng hơn. Người mua dễ dàng tin vào những lời cam kết không có chứng cứ của bên bán dù biết rõ tình trạng pháp lý của BĐS.

Tuy nhiên đây được xem là kiểu đầu tư tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Những thủ thuật để đánh vào lòng tham của nhà đầu tư như: thủ thuật bánh vẽ dự án, viễn cảnh hạ tầng hoàn thiện,… Hiện nay rất nhiều chiêu trò được người bán thực hiện tinh vi như giả con dấu trên hồ sơ bán đất. Nếu người mua không có kiến thức rất dễ bị đánh lừa.

Không nên kỳ vọng việc thu lợi nhuận dựa trên các BĐS chưa đủ giá trị pháp luật. Việc mua một tài sản vi phạm quy định pháp luật không khác gì bạn đang tự mua rủi ro về phía mình.

3. Lừa người mua với chiêu trò mua bán cọc

“Cọc” được dùng để nói đến những giao dịch diễn ra trước khi được công chứng. Trường hợp này xảy ra nhiều khi thị trường sốt một BĐS. Theo đó hợp đồng cọc có thể được chuyển nhượng từ người này sang người khác. Việc thực hiện giao dịch này quá dễ dàng đã tạo cơ hội cho những chiêu trò mua bán bằng hợp đồng cọc. Khi bạn không hiểu rõ bản chất của giao dịch này bạn sẽ càng nhận lấy nhiều rủi ro hơn. Cần nhớ rằng hợp đồng mua bán mới là văn bản có giá trị về pháp lý có thể đảm bảo quyền lợi cho nhà đầu tư.

Pháp luật hiện hành chưa có quy định nào liên quan đến hợp đồng cọc. Dù nó đã trở nên quá quen thuộc trong giao dịch mua bán nhà đất. Hợp đồng cọc chủ yếu mang tính thương lượng giữa bên bán và bên mua với nhau. Trong tình huống này người mua phải chấp nhận những điều khoản mà bên bán yêu cầu. Hợp đồng đặt cọc thường là do bên bán đặt ra với những điều khoản sơ sài và ngắn hạn. Người mua sẽ gặp rủi ro rất lớn nếu không hiểu rõ nội dung hợp đồng và thiếu kiến thức về pháp lý.

4. Rủi ro đến từ các BĐS không hình thành đơn vị ở

Những BĐS không hình thành đơn vị ở có thể kể đến là villa, resort, codotel,… Những dự án này thường được quảng cáo là đạt chuẩn cao cấp. Được cam kết là cấp sổ đỏ lâu dài. Tuy nhiên luật pháp chưa có quy định nào liên quan đến mô hình này.

Có 3 khuất mắc thường gặp ở mô hình này:

– Cam kết của nhà đầu tư về lợi nhuận khủng. Thậm chí những cam kết này còn được thể hiện bằng văn bản.

– Những lời cam kết mang tính chất nửa vời.

– Giải quyết các vướng mắc một cách lúng túng. Khi có tranh chấp xảy ra, cơ quan pháp lý cũng khó giải quyết vì chưa có hành lang pháp lý đối với mô hình này.

Sự việc thu hồi một dự án Codotel tại Đà Nẵng mới đây là một ví dụ điển hình cho thấy rủi ro có thể gặp phải. Thông thường, khi xảy ra tranh chấp, những thỏa thuận của hai bên sẽ là cơ sở để giải quyết. Tuy nhiên những thỏa thuận này lại không đề cập nhiều đến vấn đề về pháp lý. Chúng chủ yếu là những lời cam kết giữa hai bên.

Hiện vẫn chưa có một văn bản nào chứng minh loại BĐS không hình thành đơn vị ở mang lại giá trị bền vững. Ngoài ra các vấn đề về pháp lý liên quan đến loại hình này vẫn còn nhiều bất cập và chưa được hoàn thiện. Vì vậy rủi ro vẫn có thể xảy ra khi nhà đầu tư xuống tiền đầu tư loại hình kinh doanh này.

Biên tập bởi Viraland

  • Gửi tin này cho bạn bè:

TIN TƯƠNG TỰ

Đất 50 năm là gì? Có được xây nhà và cấp sổ đỏ trên đất 50 năm không? Hãy tham khảo bài viết dưới đây để giải đáp thắc mắc trên. Đất 50 năm là gì? Dựa theo Luật Đất đai hiện hành, đất được chia thành 3 nhóm: Đất nông nghiệp, đất phi nông...Đọc tiếp
Lấn, chiếm đất đai là một trong những hành vi làm phát sinh tranh chấp rất phức tạp và khó giải quyết. Vậy hành vi này được biểu hiện cụ thể như thế nào, thủ tục giải quyết ra sao và cơ quan nào có thẩm quyền xử lý? 1. Tổng quan về lấn chiếm...Đọc tiếp
Cuối năm cũng là thời điểm chúng ta cần dọn dẹp không gian sống để chuẩn bị đón năm mới… Không có lí do nào phù hợp cho việc dọn dẹp nhà cửa hơn việc đón năm mới. Thời gian giữa Giáng sinh và giao thừa là thời điểm thích hợp nhất để bắt tay...Đọc tiếp
Mức chi phí thuê chuyên gia thiết kế nội thất dao động từ vài chục triệu cho tới cả trăm triệu đồng, vượt quá khả năng chi trả của một số người. Tuy nhiên, nếu bạn muốn cải tạo không gian sống với kinh phí eo hẹp thì vẫn có thể tự mình thực hiện...Đọc tiếp
Áp dụng một số mẹo và quy tắc đơn giản dưới đây khi trang trí nhà cửa sẽ giúp giảm đáng kể tác động tiêu cực lên môi trường, thậm chí bạn còn tiết kiệm được phần nào chi phí. Tận dụng đồ cũ Cách đơn giản hơn cả để giảm thiểu tác động tiêu...Đọc tiếp
Từ 8/2/2021, 6 thay đổi liên quan đến việc cấp mới/cấp lại sổ đỏ, thời gian, địa điểm cũng như chi phí làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… sẽ chính thức có hiệu lực. Tuy nhiên, nhiều người sử dụng đất vẫn chưa hiểu rõ, thậm chí không nắm được những thông tin...Đọc tiếp

TIN MỚI NHẤT

Thị trường bất động sản vừa trải qua một năm đầy thăng trầm do Covid-19 và vòng vây chính sách. Tuy nhiên, giới quan sát thị trường dự báo các dự án đang bị vướng mắc trong quy định pháp luật sẽ được tháo gỡ, và do đó nguồn cung có thể sẽ tăng mạnh trong...Đọc tiếp
Ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư kí Hội Môi giới Việt Nam cho rằng năm 2021 thị trường bất động sản khó xảy ra bong bóng. Nguồn cung và giá bất động sản sẽ tăng trong năm tới. Một số thị trường ảm đạm trong những năm trước sẽ sôi động trở lại. Nguồn cung...Đọc tiếp
Phát biểu thẳng thắn của Chủ tịch UBND TP Đà Nẵng Lê Trung Chinh tại hội nghị sơ kết, đánh giá công tác đầu tư, đền bù giải tỏa năm 2020 và triển khai nhiệm vụ năm 2021 do UBND TP Đà Nẵng tổ chức sáng 12/1/2021. Ông cũng chỉ ra những biện pháp mà...Đọc tiếp
Không thống nhất với đề xuất của UBND thị xã Điện Bàn về hướng giải quyết vướng mắc trong công tác giải phóng mặt bằng thực hiện các dự án Khu dân cư, đô thị trên địa bàn, Chủ tịch UBND tỉnh Quảng Nam yêu cầu lập đoàn thanh tra liên ngành để thanh tra...Đọc tiếp
Ban Thường vụ Thành ủy Đà Nẵng yêu cầu phải thanh tra toàn diện hoạt động của các chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai trên địa bàn Thành phố. Ban Thường vụ Thành ủy Đà Nẵng vừa ban hành thống báo kết luận buổi làm việc với Ban cán sự đảng UBND Thành...Đọc tiếp
Bảy người dân đặt mua đất nền tại dự án Khu nhà ở dành cho người có thu nhập thấp tại khu công nghiệp Điện Nam – Điện Ngọc (giai đoạn II) do Công ty Cổ phần Tư vấn Đầu tư nông nghiệp, nông thôn và Dịch vụ thể thao du lịch STO (gọi tắt là...Đọc tiếp