Cẩn thận trước 4 kiểu giao dịch BĐS tiềm ẩn nhiều rủi ro

04/07/2019 | Tư vấn bất động sản

Giao dịch BĐS luôn là lĩnh vực tiềm ẩn nhiều rủi ro. Trong đó phải kể đến việc tham gia huy động vốn theo đa cấp và mua đất chưa đủ giấy tờ pháp lý có thể khiến người tham gia mất sạch tiền.

Luật sư Nguyễn Văn Lộc chỉ ra 4 kiểu giao dịch BĐS gặp nhiều rủi ro nhất. Đây cũng là 4 kiểu giao dịch diễn ra phổ biến trên thị trường.

1. Tham gia huy động vốn theo mô hình đa cấp

Hình thức này có thể hiểu là lấy tiền người này để trả cho người khác. Theo đó hình thức gọi vốn này có 5 biểu hiện sau. Đầu tiên là mời gọi người mua đặt cọc sản phẩm bằng mọi cách. Đây được xem là hình thức huy động vốn trái pháp luật.

Tiếp theo là rao bán nhà đất chưa đủ điều kiện pháp lý. Sau đó tiến hành thu tiền theo tiến độ đặt ra. Dấu hiệu thứ ba là thông tin về chủ dự án thường mập mờ. Họ thường sẽ ủy quyền cho bên thứ hai tiến hành các thủ tục. Theo quy định, khi BĐS chưa đủ điều kiện kinh doanh thì không được ủy quyền cho bên thứ hai bán BĐS ra thị trường.

Dấu hiệu thứ tư là dự án có đội ngũ nhân viên đông đảo rao bán. Cuối cùng là khi người mua lần đầu lỡ mua phải BĐS không có giá trị pháp lý vẫn tiếp tục bán lại cho người khác. Tạo ra một vòng giao dịch trái pháp luật.

Thực tế hiện nay vẫn có rất nhiều công ty đang thực hiện mô hình này để kinh doanh BĐS. Rất nhiều nhà đầu tư cũng như người mua đất đã sập bẫy dẫn đến mất sạch tiền của. Nhà đầu tư cần yêu cầu bên bán trình bày  giấy tờ pháp lý của dự án. Ngoài ra cần theo sát quy trình giao dịch để hạn chế những rủi ro có thể xảy ra.

Giao dịch BĐS tiềm ẩn nhiều rủi ro

Cẩn thận trước những rủi ro khi giao dịch BĐS

2. Đầu tư “lúa non” – đất chưa đủ giấy tờ pháp lý

“Lúa non” là thuật ngữ dùng để chỉ những BĐS chưa đủ các yêu cầu về pháp lý trước khi được rao bán. Quan niệm của nhiều người là đất nền luôn tạo giá trị lâu bền. Điều này giúp bên bán càng dễ dàng tiếp cận khách hàng hơn. Người mua dễ dàng tin vào những lời cam kết không có chứng cứ của bên bán dù biết rõ tình trạng pháp lý của BĐS.

Tuy nhiên đây được xem là kiểu đầu tư tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Những thủ thuật để đánh vào lòng tham của nhà đầu tư như: thủ thuật bánh vẽ dự án, viễn cảnh hạ tầng hoàn thiện,… Hiện nay rất nhiều chiêu trò được người bán thực hiện tinh vi như giả con dấu trên hồ sơ bán đất. Nếu người mua không có kiến thức rất dễ bị đánh lừa.

Không nên kỳ vọng việc thu lợi nhuận dựa trên các BĐS chưa đủ giá trị pháp luật. Việc mua một tài sản vi phạm quy định pháp luật không khác gì bạn đang tự mua rủi ro về phía mình.

3. Lừa người mua với chiêu trò mua bán cọc

“Cọc” được dùng để nói đến những giao dịch diễn ra trước khi được công chứng. Trường hợp này xảy ra nhiều khi thị trường sốt một BĐS. Theo đó hợp đồng cọc có thể được chuyển nhượng từ người này sang người khác. Việc thực hiện giao dịch này quá dễ dàng đã tạo cơ hội cho những chiêu trò mua bán bằng hợp đồng cọc. Khi bạn không hiểu rõ bản chất của giao dịch này bạn sẽ càng nhận lấy nhiều rủi ro hơn. Cần nhớ rằng hợp đồng mua bán mới là văn bản có giá trị về pháp lý có thể đảm bảo quyền lợi cho nhà đầu tư.

Pháp luật hiện hành chưa có quy định nào liên quan đến hợp đồng cọc. Dù nó đã trở nên quá quen thuộc trong giao dịch mua bán nhà đất. Hợp đồng cọc chủ yếu mang tính thương lượng giữa bên bán và bên mua với nhau. Trong tình huống này người mua phải chấp nhận những điều khoản mà bên bán yêu cầu. Hợp đồng đặt cọc thường là do bên bán đặt ra với những điều khoản sơ sài và ngắn hạn. Người mua sẽ gặp rủi ro rất lớn nếu không hiểu rõ nội dung hợp đồng và thiếu kiến thức về pháp lý.

4. Rủi ro đến từ các BĐS không hình thành đơn vị ở

Những BĐS không hình thành đơn vị ở có thể kể đến là villa, resort, codotel,… Những dự án này thường được quảng cáo là đạt chuẩn cao cấp. Được cam kết là cấp sổ đỏ lâu dài. Tuy nhiên luật pháp chưa có quy định nào liên quan đến mô hình này.

Có 3 khuất mắc thường gặp ở mô hình này:

– Cam kết của nhà đầu tư về lợi nhuận khủng. Thậm chí những cam kết này còn được thể hiện bằng văn bản.

– Những lời cam kết mang tính chất nửa vời.

– Giải quyết các vướng mắc một cách lúng túng. Khi có tranh chấp xảy ra, cơ quan pháp lý cũng khó giải quyết vì chưa có hành lang pháp lý đối với mô hình này.

Sự việc thu hồi một dự án Codotel tại Đà Nẵng mới đây là một ví dụ điển hình cho thấy rủi ro có thể gặp phải. Thông thường, khi xảy ra tranh chấp, những thỏa thuận của hai bên sẽ là cơ sở để giải quyết. Tuy nhiên những thỏa thuận này lại không đề cập nhiều đến vấn đề về pháp lý. Chúng chủ yếu là những lời cam kết giữa hai bên.

Hiện vẫn chưa có một văn bản nào chứng minh loại BĐS không hình thành đơn vị ở mang lại giá trị bền vững. Ngoài ra các vấn đề về pháp lý liên quan đến loại hình này vẫn còn nhiều bất cập và chưa được hoàn thiện. Vì vậy rủi ro vẫn có thể xảy ra khi nhà đầu tư xuống tiền đầu tư loại hình kinh doanh này.

Biên tập bởi Viraland

  • Gửi tin này cho bạn bè:

TIN TƯƠNG TỰ

Hiện nay, việc cho thuê nhà hay căn hộ chung cư đang là hướng kinh doanh thu hút được nhiều sự quan tâm bởi mức độ rủi ro thấp, hiệu quả kinh tế cao và mang lại nguồn lợi nhuận ổn định. Tuy nhiên, để việc cho thuê được tiến hành một cách suôn sẻ,...Đọc tiếp
Dù không gian nhà ở hay văn phòng của bạn hơi chật chội, thiếu sáng, hãy cứ tự tin lựa chọn những loài cây cảnh ưa bóng râm cực kỳ “dễ tính” dưới đây. Không đòi hỏi nhiều sự chăm sóc hay kén chọn môi trường sống, các loài cây nội thất này vừa làm...Đọc tiếp
Không chỉ một mà đã có nhiều trường hợp bị lừa đánh tráo sổ đỏ khiến những người sở hữu nhà đất bỗng dưng mất trắng tài sản. Vậy làm thế nào để tránh bị lừa? Thị trường nhà đất luôn được xem là mảnh đất màu mỡ để các đối tượng lừa đảo tung...Đọc tiếp
Sau một chiến dịch marketing, giá bất động sản thường cao hơn 20-30% so với giá cơ bản ban đầu. Người mua để ở và nhà đầu tư nên lưu ý 3 thời điểm tăng giá thường gặp của một dự án bất động sản. Giá bán bất động sản dự án tăng giảm phụ...Đọc tiếp
Thuế trước bạ là một trong những khoản lệ phí thường được nhắc đến trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, không phải ai cũng hiểu rõ thuế trước bạ là gì, mức phí phải nộp bao nhiêu và trường hợp ngoại lệ nào được miễn thuế? Tất tần tật những...Đọc tiếp
Chỉ vì thiếu kinh nghiệm và quá tin tưởng vào những “cò đất” làm ăn chụp giật mà không ít người đã sập bẫy lừa, mua hớ mảnh đất với giá cao hơn giá thực tế rất nhiều. Khi mua đất nền dự án thông qua công ty phân phối hoặc môi giới, người mua...Đọc tiếp

TIN MỚI NHẤT

Du lịch giữa Đà Nẵng và Quảng Nam có nhiều kết nối, nhưng kết nối qua đường sông Cổ Cò thì là một kết nối rất thú vị. Khơi thông sông Cổ Cò làm sống lại dòng sông gắn liền văn hóa và lịch sử Khi biết thông tin dòng sông Cổ Cò (có chiều...Đọc tiếp
Trái ngược với lo ngại về tình hình mua bán và sáp nhập (M&A) ảm đạm do Covid-19, thị trường M&A 3 quý đầu năm 2020 vẫn sôi nổi với loạt thương vụ sáp nhập lớn, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản. Trong năm 2020, những thương vụ M&A bất động sản nhà...Đọc tiếp
Giá bất động sản tại Đà Nẵng thời điểm hiện tại có giảm nhưng không nhiều và hầu như dự án mới không có giảm. Sau thời gian “sốt” hầm hập, từ cuối 2019 thị trường bất động sản Đà Nẵng bắt đầu chững lại và rơi vào tình trạng trầm lắng. Dịch Covid-19 lần...Đọc tiếp
Phó Chủ tịch Thường trực UBND tỉnh Quảng Nam –  ông Huỳnh Khánh Toàn vừa ký Quyết định số 2562/QĐ-UBND, Phê duyệt nhiệm vụ khảo sát, dự toán lập Quy hoạch phân khu xây dựng (tỉ lệ 1/2000) khu công nghiệp Nam Thăng Bình thuộc Khu Kinh tế mở Chu Lai. Theo đó, phạm vi, quy...Đọc tiếp
Vịnh An Hòa là khu đô thị sinh thái có quy mô lớn, được xây dựng và phát triển dựa trên mối tương quan cân bằng giữa không gian đô thị và môi trường tự nhiên, tạo nên một đô thị đa chức năng, một không gian lý tưởng đáp ứng mọi nhu cầu về...Đọc tiếp
Theo bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội, đại dịch mang đến cơ hội để các nhà đầu tư và doanh nghiệp nhìn nhận thực tế hơn về đầu tư bất động sản và hiện tượng tăng giá của thị trường trong các điều kiện...Đọc tiếp