Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đã có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ và Bộ Tài chính góp ý về Dự thảo sửa đổi, bổ sung thêm một số điều của Nghị định 163/2018/NĐ-CP về phát hành trái phiếu doanh nghiệp.
Theo Luật Nhà ở 2014 đã quy định “Các nguồn vốn phục vụ cho phát triển nhà ở”, kể cả “Vốn phục vụ cho phát triển nhà ở thương mại” thì các nguồn vốn trung hạn, dài hạn có thể được cung cấp từ các tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt. Thực tế, nguồn vốn trung hạn, dài hạn vẫn chưa được cung ứng cho nhà đầu tư bất động sản. Bởi thị trường bất động sản nước ta chưa có đầy đủ các thiết chế để cung ứng an toàn. Cho nên các chủ đầu tư dự án nhà ở phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn truyền thống. Nguồn vốn huy động từ khách hàng và tín dụng ngân hàng.
Từ năm 2016 đến nay, tín dụng vào các lĩnh vực nhiều rủi ro trong đó có cả bất động sản đã bị Ngân hàng Nhà nước thực hiện giảm lộ trình tín dụng. Vì vậy, nên hầu hết các chủ đầu tư dự án khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng. Hiện nay, hầu hết các nhà đầu tư bất động sản đang gặp khó khăn về nguồn vốn đầu tư.
HoREA đã đưa ra khuyến nghị các doanh nghiệp bất động sản. Nên thực hiện các giải pháp để có đủ nguồn vốn đầu tư như:
– Thực hiện hợp tác liên doanh liên kết trong nước.
– Tăng nguồn vốn chủ sở hữu.
– Huy động nguồn vốn ứng trước từ khách hàng.
– Huy động nguồn vốn trên sàn chứng khoán.
– Thực hiện phát hành trái phiếu của doanh nghiệp.
– Kêu gọi thu hút vốn đầu tư nước ngoài.
Để thay thế một phần nguồn vốn tín dụng ngân hàng nhằm duy trì hoạt động đầu tư kinh doanh của doanh nghiệp một cách ổn định nhất.
Kể từ ngày 1/2/2019, Nghị định 163/2018/NĐ-CP có hiệu lực với độ mở cao. Điều đó đã tạo điều kiện cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp phát triển mạnh trong năm 2019. Và được dự báo sẽ tiếp tục phát triển mạnh mẽ hơn nữa trong năm 2020. Nhưng bên cạnh đó cũng đã xuất hiện một số hạn chế, bất cập cần được điều chỉnh kịp thời.
Trong tháng 1/2020, doanh nghiệp bất động sản đã phát hành trái phiếu với 7.364 tỷ đồng, có nhiều trái phiếu không minh bạch
Khi Nghị định 163 ra đời, có hơn 900 lượt trái phiếu được phát hành của hơn 210 doanh nghiệp. Tổng giá trị của lượng trái phiếu phát hành lên đến 297.000 tỷ đồng (so với năm 2018 tăng 32%). Quy mô thị trường trái phiếu doanh nghiệp ngày một lớn mạnh đạt khoảng 10,93% GDP.
Trong đó, doanh nghiệp bất động sản chiếm khoảng 38% với trái phiếu phát hành là 106.500 tỷ đồng. Với lãi suất bình quân 10,3%/năm, kỳ hạn bình quân 3,7 năm. Ngoài ra cũng có một số doanh nghiệp có lãi suất lên đến 12 – 14%/năm.
Tỷ lệ trái phiếu được phát hành thành công của doanh nghiệp bất động sản đạt 88,1%. Thấp hơn của nhóm ngân hàng (98,2%), năng lượng (99,2%), phát triển hạ tầng (99,5%). Nhà đầu tư trái phiếu bất động sản là cá nhân chiếm tỷ lệ 10,7%.
Tổng giá trị phát hành trái phiếu của doanh nghiệp trong tháng 1/2020 là 13.374 tỷ đồng. Trong đó, doanh nghiệp bất động sản chiếm đến 55% với lượng trái phiếu đã phát hành là 7.364 tỷ đồng. Đáng lưu ý là tỷ lệ nhà đầu tư cá nhân chiếm khoảng 17,6% tăng lên một cách rõ rệt.
Trong 11 tháng đầu năm 2019, theo thống kê của Bộ Tài chính có 28/177 doanh nghiệp có giá trị trái phiếu phát hành vượt quá 3 lần vốn chủ sở hữu, chiếm 15,8%. Trong đó, có đến 11 doanh nghiệp vượt 50 lần (chiếm tỷ lệ 6,2%) một con số hết sức ấn tượng. Bên cạnh đó có 6 doanh nghiệp vượt 100 lần (chiếm tỷ lệ 3,38%) vốn chủ sở hữu.
Có nhiều doanh nghiệp bất động sản có trái phiếu không minh bạch với lãi suất trái phiếu cao hơn mức lãi suất trái phiếu bình quân, lên đến 12 đến 14%/năm
Chủ tịch HoREA ông Lê Hoàng Châu đánh giá: “Thị trường trái phiếu doanh nghiệp được xem là “trái phiếu không minh bạch”. Vẫn chưa có đầy đủ các cơ chế kiểm soát giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẽ. Cũng như kiểm soát sự hiệu quả của việc phát hành trái phiếu. Vẫn chưa có nhiều đơn vị có đủ năng lực để có thể thực hiện đánh giá các chỉ số về doanh nghiệp phát hành trái phiếu. Như đánh giá về chỉ số tín nhiệm, tính khả thi của phương án phát hành trái phiếu”.
“Vấn đề cần quan tâm là có một số doanh nghiệp vẫn chưa đảm bảo yếu tố minh bạch. Chưa thực hiện đầy đủ các trách nhiệm cung cấp thông tin doanh nghiệp và trái phiếu phát hành. Không làm rõ mục đích sử dụng vốn trái phiếu và các phương án trả lãi, nợ gốc. Vì vậy, rủi ro cho nhà đầu tư trái phiếu là rất lớn, nhất là nhà đầu tư cá nhân.” – Chủ tịch HoREA nói.
Việc tỷ lệ nhà đầu tư cá nhân ngày một tăng cao cũng đặt ra nhiều yêu cầu mới. Bởi vì trong đó có nhiều nhà đầu tư không chuyên nghiệp. Vậy để các nhà đầu tư có được sự lựa chọn đúngđắn khi đầu tư vào trái phiếu doanh nghiệp thì cần phải nâng cao trình độ, kỹ năng đánh giá. Qua đó nhà đầu tư có thể lựa chọn được doanh nghiệp phát hành trái phiếu uy tín, hiệu quả.
Do đó, cần phải góp ý để sửa đổi và bổ sung nhằm hoàn thiện Nghị định 163/2018/NĐ-CP. Qua đó, tạo hành lang pháp lý để phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp lành mạnh, minh bạch. Để đây có thể trở thành một trong những nguồn cấp vốn trung hạn và dài hạn cho doanh nghiệp.
Đề nghị cần quan tâm đến các vướng mắc, khó khăn của thị trường bất động sản, trong quá trình xem xét, sửa đổi một số Điều của Nghị định 163/2018/NĐ-CP. Hiện nay, thị trường vốn nước ta chưa phát triển đầy đủ, chưa có các nguồn vốn trung hạn, dài hạn cho thị trường bất động sản.
So sánh với các nước khác thì hiện nay thị trường nước ta có rất nhiều kênh dẫn vốn đa dạng. Ngoài kênh dẫn vốn là thị trường chứng khoán, còn có các quỹ khác như: quỹ đầu tư bất động sản, quỹ đầu tư tín thác, kể cả nguồn vốn đầu tư từ quỹ hưu trí…
HoREA đề nghị cho phép các doanh nghiệp trong 1 năm được phát hành trái phiếu 4 đợt. Bởi các doanh nghiệp lớn thường có huy cầu huy động vốn nhiều do có nhiều dự án đầu tư. Việc quy định thời gian tối thiểu 6 tháng giữa 2 đợt phát hành trái phiếu là không cần thiết.
Biên tập bởi Viraland.vn
