Một số doanh nghiệp địa ốc chọn cách ký kết “hợp đồng đặt cọc”, “hợp đồng góp vốn”,… để thu tiền trước của khách hàng dùng làm vốn xây dựng. Thậm chí, có nhiều nhà đầu tư thu toàn bộ tiền từ khách hàng. Nhưng sau một thời gian dài, thủ tục pháp lý vẫn chưa hoàn thiện và chưa tiến hành xây dựng.
Doanh nghiệp địa ốc “bán dự án giấy” chưa đủ thủ tục pháp lý
Lấy “mỡ nó rán chính nó”
Từ năm 2017, dự án Khu dân cư Long Phú được xây dựng tại Bến Lức, Long An được mở bán. Dự án cung ứng ra thị trường 162 căn nhà phố thương mại. Mặc dù chủ đầu tư đã thu 95% giá trị căn nhà từ khách hàng. Dự án được xây dựng và đang trong giao đoạn chuẩn bị bàn giao. Nhưng đến tận tháng 5/2019, ông Nguyễn Minh Hùng, là Quyền Giám đốc Sở Xây dựng Long An cho biết, chủ đầu tư dự án này chỉ mới nộp hồ sơ xin thành lập dự án gần đây.
Cũng tại tỉnh Long An, dự án Khu dân cư Thiên Phúc Hoàng Gia được xây dựng tại huyện Đức Hòa. Dự án đã được chủ đầu tư chào bán và đã bán hết hàng từ năm 2016. Tuy nhiên, thủ tục pháp lý vẫn chưa được hoàn thiện và dự án vẫn chưa thể xây dựng.
Thêm một dự án khác tại Long An là Khu dân cư Bella Vista. Dự án do Công ty CP Hồng Đạt làm chủ đầu tư. Dự án được quảng cáo với quy mô lên đến 70 hecta. Hiện đã rao bán được hơn 2.500 lô đất nền. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại doanh nghiệp này vẫn chưa nộp hồ thành lập dự án.
Tại TP. Hồ Chí Minh, Dự án Dream Home Riverside cũng trong tình trạng tương tự. Toàn dự án có 6 block, 25 tầng, cung ứng ra thị trường 2.000 căn hộ. Dự án được chào bán từ năm 2017 nhưng thủ tục pháp lý và việc xây dựng vẫn chưa hoàn thiên. Mặc dù, chủ đầu tư đã thu của khách hàng hơn 30% giá trị của căn hộ.
Khách hàng là người bỏ tiền xây dự án!
Theo ông Nguyễn Xuân Thủy, chủ một doanh nghiệp chuyên môi giới bất động sản, đây là chiêu “lấy mỡ nó rán chính nó”. Theo đó, khách hàng sẽ người chi trả gần như toàn bộ chi phí xây dựng dự án. Trong khi đó, doanh nghiệp sẽ chỉ phải bỏ chi phí để hình thành quỹ đất ban đầu. Sau đó là hưởng lợi nhuận mà không phải chi thêm bất cứ nguồn vốn nào.
Chiêu thức này được sử dụng khá phổ biến trên thị trường bất động sản. Nhiều dự án có được giấy phép quy hoạch 1/500. Tuy nhiên, điều này không đồng nghĩa với việc doanh nghiệp đã nộp đủ tiền sử dụng đất; đất dự án đã được chuyển đổi quyền sử dụng đất và dự án đã được cấp giấy phép xây dựng. Giấy phép quy hoạch 1/500 chỉ dùng để công nhận quy hoạch dự án. Nhưng nhiều người không hiểu rõ nên vẫn bị lừa khi doanh nghiệp dùng để lừa đảo.
Khách hàng là người gánh chịu rủi ro
Theo Luật sư Trần Đức Phương, phong trào “bán nhà còn trên giấy” đã từng “nở rộ” mạnh mẽ. Nhiều dự án chưa hoàn thành được về mặt thủ tục pháp lý. Thậm chí, có nhiều dự mặt bằng vẫn chưa được giải phóng. Nhưng các chủ đầu tư vẫn chào bán đến khách hàng từ nhiều năm trước. Hệ quả là,hiện tại, nhiều dự án vẫn bất động, nằm chờ được xử lý nợ xấu. Trong đó, không ít vụ bị khởi tố, xử lý hình sự. Và cuối cùng, người chịu thiệt, gánh chịu rủi ro vẫn chính là khách hàng.
Tại Nghị định số 117/2015/NĐ-CP ngày 12/11/2015 quy định về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản có quy định, các chủ đầu tư bắt buộc phải cung cấp đầy đủ thông tin về tình hình giao dịch bất động sản của sự án về Sở Xây dựng tại địa phương.
Dẫu vậy, vẫn có nhiều doanh nghiệp đưa ra những số liệu khác với thực tế. Do đó, các cơ quan chức năng cần thực hiện việc kiểm tra và xử lý vi phạm nghiêm ngặt. Siết chặt bước quản lý để tạo nên một thị trường lành mạnh, phát triển ổn định.
Một ví dụ điển hình là Công ty CP Địa ốc Alibaba. Công ty này đã bị cơ quan điều tra yêu cầu khởi tố vụ án hình sự về tội “lừa đảo chiếm đoạt tài sản”. Hiện tại, lãnh đạo của công ty đã bị bắt giam. Doanh nghiệp này đã thực hiện chiêu thức “bán dự án giấy” với hơn 28.686 sản phẩm. Cho hơn 7.000 khách hàng.
Hình thức kinh doanh được Alibaba thực hiện là dùng tiền mua sản phẩm của khách hàng trước để trả lợi nhuận cho những khách hàng mua sau. Chào bán dự án nhưng chưa hề có bất cứ thủ tục pháp lý nào. Tới thời điểm hiện tại, đã có hàng ngàn người chi tiền cho những dự án được Alibaba “vẽ” ra. Những khách hàng này đang như “ngồi trên đống lửa”, không biết tiền của mình sẽ đi về đâu.
Theo luật sư Phượng, trong Luật nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản nghiêm cấm các trường hợp giao dịch tài sản trong tương lai khi giao dịch chưa đạt đủ điều kiện. Tuy nhiên, vẫn có một số địa phương có tình trạng buông lỏng quản lý, không xử lý nghiêm hậu quả. Ngoài ra, các công tác hậu kiểm trong quản lý dự án cũng bị bỏ trống.
Có biện pháp kịp thời để ngăn chặn hình thức “tay không bắt giặc”
Để tránh được tình trạng những doanh nghiệp địa ốc sử dụng hình thức “tay không bắt giặc”, UBND TP. Hồ Chí Minh đã có văn phải gửi cho Thủ tướng Chính phủ đề nghị xem xét, giải quyết bất cập trong việc thực hiện giao dịch bất động sản.
Cụ thể, UBND TP. Hồ Chí Minh đã kiến nghị lên Bộ Tư pháp phối hợp cùng với Bộ Xây dự xem xét, đề xuất Chính phủ những quy định cụ thể trong hoạt động giao dịch bất động sản. Đặc biệt là hình thức “hợp đồng thỏa thuận điều kiện chuyển nhượng bất động sản”, “hợp đồng góp vốn đầu tư”, “hợp đồng đặt cọc”, cùng với các loại hình hợp đồng tương tự đối với nhà ở hình thành trong tương lai tại những dự án đầu tư xây dựng nhà ở.
TP. Hồ Chí Minh cũng kiến nghị đến Bộ Xây dựng đề nghị xem xét, đề xuất Chính phủ quy định chủ đầu tư cần thực hiện việc thông báo công khai thông tin về dự án bất động sản sẽ hình thành trong tương lai tại UBND quận, huyện nơi dự án sẽ được triển khai. UBND quận, huyện cần có trách nhiệm đưa ra các thông tin – tuyên truyền phù hợp. Đồng thời, giám sát chặt chẽ các chủ đầu tư trên địa bàn quận, huyện.
Bên cạnh đó, cần bổ sung những hình thức xử phạt hành chính. Yêu cầu đình chỉ hoạt động kinh doanh 12 tháng đối với những hành vi không công khai, công khai thông tin không đầy đủ hoặc các nội dung công khai không chính xác với tình trạng thực tế của bất động sản theo quy định,…
Theo lãnh đạo UBND TP. Hồ Chí Minh, những giải pháp được đề xuất sẽ góp phần làm hạn chế tình trạng các doanh nghiệp bất động sản dùng chiêu “lấy mỡ nó rán chính nó”. Hạn chế những ảnh hưởng tiêu cực đến sự phát triển của thị trường bất động sản. Đồng thời, những giarp pháp này cũng giúp hạn chế rủi ro cho khách hàng.
Biên tập bởi https://viraland.vn/
