Với thủ tục nhanh gọn mà tình trạng mua bán nhà đất qua hợp đồng ủy quyền được nhiều người lựa chọn. Tuy nhiên đây được xem là một loại hình giao dịch trái pháp luật. Nó chủ yếu được sử dụng để thực hiện một giao dịch khác nhằm “tránh thuế”
Theo hình thức mua bán này, người có đất ủy quyền được bán cho người khác. Người mua được ủy quyền nhưng không sang tên mà chờ tìm người mua mới.
Mới đây nhất là sự việc của phó tổng giám đốc tỉnh Bình Thuận gây xôn xao dư luận. Được biết ông này đã thu gom hàng chục hecta đất. Sau đó chuyển nhượng bằng các hợp đồng ủy quyền công chứng. Hành động này đã khiến việc quản lý đất đai và thuế gặp nhiều khó khăn. Theo quy định, làm thủ tục chuyển nhượng thì các bên giao dịch phải nộp thuế TNCN 2% kèm lệ phí trước bạ 0,5%.
Tại Đà Nẵng cách đây không lâu cũng xảy ra một trường hợp tương tự. Người mua bán thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng không làm đúng các thủ tục theo quy định. Thay vào đó họ ký gửi lại hồ sơ cho công chứng viên để chuyển nhượng cho người mua tiếp theo. Như vậy họ đã tránh được nghĩa vụ nộp thuế đối với Nhà nước.
Mua bán nhà đất thông qua hợp đồng ủy quyền tiềm ẩn nhiều rủi ro
Bản chất hợp đồng ủy quyền là gì?
Văn bản ủy quyền là văn bản liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Văn bản này bắt buộc phải được công chứng hoặc có chứng thực thì mới có giá trị.
Cả hai bên, được ủy quyền và ủy quyền đều phải thực hiện công việc và chịu trách nhiệm trong phạm vi ủy quyền. Đối với hình thức ủy quyền lại th
ì việc này còn liên quan đến quy định điều chỉnh về chuyển giao quyền, chuyển giao nghĩa vụ.
Theo điểm a, khoản 1, điều 564 bộ luật dân sự, nếu muốn ủy quyền thì phải có sự đồng ý của các bên. Thực tế, hình thức này vẫn không được thực hiện đúng quy định. Trong nhiều trường hợp dù chưa xác thực đồng ý của bên ủy quyền thì văn bản ủy quyền vẫn được lập.
Theo quy định thì bên nhận ủy quyền được phép ủy quyền lại. Nhưng cần lưu ý đây chưa phải là “sự đồng ý” của bên ủy quyền. Bên ủy quyền cần phải được biết, thậm chí được phép từ chối nếu cảm thấy nghi ngờ.
Lạm dụng hình thức ủy quyền mang lại những rủi ro không đáng có.
Luật sư Phượng cũng nhấn mạnh, hình thức ủy quyền là thông qua người khác nhằm giúp công việc được giải quyết nhanh chóng, thuận tiện hơn. Bạn không nên lạm dụng hình thức này quá nhiều. Đây là hình thức giao dịch mang lại nhiều rủi ro không đáng có. Không chỉ là người ủy quyền mà người mua cũng sẽ chịu nhiều thiệt thòi. Phổ biến nhất là mất tiền mà tài sản lại không sử dụng được.
Các giao dịch ủy quyền không phải chịu thuế TNCN bởi nó không phải là chuyển nhượng BĐS. Từ đó có nhiều trường hợp dùng hợp đồng chuyển nhượng quyền để giao dịch BĐS nhưng thật ra chỉ là giao dịch giả. Những hình thức này có các dấu hiệu như nội dung chung chung, giao dịch không được xác định rõ ràng,…
Cẩn thận trước những chiêu trò lừa đảo tinh vi
Cẩn thận trước những rủi ro
Như đã nói, giao dịch qua hợp đồng ủy quyền tồn tại rất nhiều rủi ro. Khi giao dịch lần đầu đâù gặp bất cập sẽ dẫn đến nhiều rủi ro cho giao dịch ủy quyền lại vào lần sau.
Rủi ro về phía người bán:
Người bán có thể chịu nhiều rủi ro về vấn đề bị che giấu thông tin. Những thông tin không kiểm tra được như hồ sơ gốc bên bán, người ủy quyền mất giấy xác nhận,…
Rủi ro đến từ giao dịch giả cách:
Bạn hoàn toàn có thể rơi vào trường hợp hợp đồng bị tuyên vô hiệu, tài sản bị diện tranh chấp. Nhất là khi bạn thực hiện giao dịch giả cách bằng văn bản.
Rủi ro từ người được ủy quyền và người ủy quyền lại:
Khi hai bên không biết gì về thông tin của nhau thì rủi ro gặp phải càng lớn. Người bán gần như không biết người mua là ai và họ sử dụng tài sản với mục đích gì.
Các luật sư cũng khuyến cáo về mức độ rủi ro của cả hai bên khi thực hiện giao dịch ủy quyền. Cụ thể nếu bạn gặp người được ủy quyền lạm dụng quyền vượt quá phạm vi được ủy quyền thì việc giải quyết sẽ rất khó khăn. Khó có thể xác minh và tìm kiếm được họ khi họ đã lấy được tiền và trốn mất.
Cần lưu ý rằng việc ủy quyền là hình thức giao dịch nhiều rủi ro. Vì vậy người đi mua phải cần hết sức thận trọng. Hai bên cần phải hiểu đúng bản chất của giao dịch. Bên mua cần liên hệ trực tiếp với bên bán và ngược lại. Hay nói cách khác hai bên cần phải có xác thực thông tin của nhau.
Biên tập bởi Viraland
