Shophouse được xem là kênh đầu tư “hái ra tiền” bởi mức giác cao lên đến chục tỷ đồng/căn. Được tích hợp nhiều chức năng chỉ trong một sản phẩm bất động sản. Tuy nhiên, trên thực tế, không phải nhà đầu tư nào cũng thu được quả ngọt từ shophouse.
Sở hữu lợi thể vừa có thể ở, vừa có thể kinh doanh và là kênh cất trữ tài sản, shophouse hay nhà phố thương mại đã nhanh chóng tạo nên một cơn sốt trên thị trường bất động sản. Chỉ trong một thời gian ngắn đã trở thành sản phẩm được săn lùng bởi các nhà đầu tư.
Phân khúc nhận được sự ưu ái của rất nhiều nhà đầu tư. Nhiều dự án dành ra một phần diện tích lớn để có thể phát triển phân khúc này. Từ đó mà giá bán cũng được đẩy lên rất cao.
Liệu shophouse có đang bị thổi phồng giá trị so với thực tế?
Shophouse trở thành “trái đắng”
Tuy nhiên, trên thực tế, sau một thời gian hoạt động, không phải dự án nào cũng mang lại mức lại nhuận như các nhà đầu tư kỳ vọng. Không ít những căn shophouse lại trở thành “trái đắng” cho khách hàng. Tỷ suất sinh lời rất thấp, không tương xứng với số vốn lớn mà bọ đã bỏ ra ban đầu.
Tại một số dự án shophouse, khách hàng phải bỏ ra hơn 10 tỷ đồng để mua một căn. Nhưng mức lợi nhuận thu lại được chỉ đạt 20-30 triệu. tháng. Thậm chí, một số nhà đầu tư không thể cho thuê vì khu vực đó không có nhu cầu.
Đơn cử một dự án shophouse trên đường Tố Hữu, quận Hà Đông, Hà Nội. Khi mới chào bán trên thị trường, dự án được quảng cáo là khu phố thương mại lớn khu phía Tây thành phố. Dự án có tổng diện tích 7.000m2, gồm 125 căn shophouse. Mỗi căn có diện tích từ 50-60m2, có thiết kế 3 tầng nổi, 1 tầng hầm, 1 tum.
Dự án sở hữu vị trí đắc địa, hướng mặt tiền là đường Tố Hữu đông đúc. Ngay từ khi chào bán, chủ đầu tư đã đưa ra mức giá khá cao, từ 150-180 triệu/m2. Mỗi căn có giá thấp nhất cũng từ 7-8 tỷ đồng, nhưng vẫn nhanh chóng tìm được khách mua.
Tuy nhiên, dự án đã được đưa vào hoặt động từ năm 2017, nhưng hiện nay vẫn còn rất nhiều căn shophouse chưa thể tìm được khách thuê. Nếu có tìm được khách thuê thì mức lợi nhuận thu lại cũng rất ít, chỉ từ 30-40 triệu/tháng.
Một dự án cũng trong tình trạng tương tự là Five Star Mỹ Đình, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội. Dự án được quảng cáo với vị trí đắc địa, ngay giữa khu vực người Hàn sinh sống. Khả năng kinh doanh sầm uất cùng với mức lợi nhuận thu được cao.
Nhưng trong thực tế, mỗi căn chỉ cho thuê với mức giá khoảng 70 triệu/tháng. Với mức đầu tư ban đầu là 17 tỷ/căn thì mức lợi nhuận từ cho thuê còn thấp hơn lãi suất ngân hàng.
Từ loại hình “khó làm” trở thành phổ biến
Lý giải cho nguyên nhân nhiều dự án chưa mang lại được lợi nhuận như kỳ vọng, chuyên gia bất động sản Trần Minh cho rằng, shophouse có bản chất là một loại nhà ở có thể kinh doanh thương mại. Thường được nhìn thấy chủ yếu các đô thị ở khu vực Đông Nam Á và phía Nam Trung Quốc. Shophoue thường có thiết kế từ 2-3 tầng. Tầng trệt luôn dùng để buôn bán, kinh doanh. Các tầng trên được dùng làm nơi ở cho chủ nhà.
Theo ông Minh, để xây dựng được dòng sản phẩm này không phải là điều dễ dàng. Bởi vì một dự án shophouse sẽ chịu ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố. Đặc biệt cần chú ý đến yếu tố “nhân khẩu học”. Cần tính đến hành vi khách hàng, số lượng người qua lại có thể tạo ra được dòng tiền hằng ngày.
Có như vậy thì dự án shophouse mới có thể thu được hiệu quả về mặt kinh doanh. Đó cũng chính là nguyên nhân khiến cho dòng sản phẩm này luôn bán với mức giá cao.
Trong vài năm gần đây, phân khúc này đã tạo nên một cơn sốt trên thị trường. Từ một loại hình rất khó để làm lại đang trở thành một loại hình rất phổ biến trên thị trường.
Ông Minh cho rằng, lý do nhiều nhà đầu tư “xuống tiền” do được các chủ đầu tư và sàn giao dịch luôn quảng bá dự mỹ miều. Song, trên thực tế, không phải dự án nào cũng có thể mang lại lợi nhuận cho các nhà đầu tư.
Lý giải cho việc hiệu quả đầu tư của nhiều dự án shophouse rất thấp, ông Minh cho biết, chủ yếu là do các dự án chưa tìm được một vị trí phù hợp. Ngoài ra, còn do tác động của sự thay đổi hành vi mua sắm, giải trí của người dân. Hiện nay, người tiêu dùng đang dần thay đổi sang hình thức mua hàng online. Người dân cũng đang có xu hướng dịch chuyển về các đô thị có mức sống cao hơn. Chính những điều này khiến các khu phố tập trung không còn hiếu quả. Giá trị nhà phố cũng theo đó mà giảm đáng kể.
Mặt khác, ngày càng nhiều các trung tâm thương mại mọc lên. Tích hợp đầy đủ tiện ích, dịch vụ và giải quyết được vấn đề tắc đường tại các khu phố thương mại đã thu hút khách hàng lựa chọn trung trung thương mại thay vì các khu phố thương mại. Từ đó, gây ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh của nhà phố bị giảm dần.
Đầu tư shophouse là chấp nhận chôn vốn dài hạn?
“Trước đây, các nhà đầu tư chọn mua “nhà phố” để tích lũy dòng tiền. Sẵn sàng bỏ ra hàng chục tỷ để mua một căn shophouse. Để rồi nhận hệ quả là trên thực tế, không khó để tìm những dự án shophouse “chết sặc”, không tìm được khách hàng. Trong gian từ 5-10 năm tới, sẽ có rất nhiều dự án, sản phẩm shophouse bị bỏ hoang. Khiến dòng tiền đầu tư bị chôn vùi dài hạn, lãng phí”, ông Minh nhận định.
Theo nhận đinh của JLL Việt Nam, nếu chỉ xét tỷ suất lợi nhuận cho thuê so với số vốn bỏ ra, lợi nhuận shophouse th được thậm chí còn thấp hơn nhiều loại hình khác. Nhà đầu tư kỳ vọng vào giá trị sẽ tăng trong tương lai hoặc sử dụng cho việc kinh doanh. Tuy nhiên, điều này đòi hỏi dòng vốn phải dài hạn, trường vốn rất nhiều năm thì mới có thể thu được tỷ suất sinh lời cao.
Bên cạnh đó, giá trị của shophouse hiện tại đang bị đẩy lên rất cao so với thực tế. Dẫn tới việc giá cho thuê quá cao, trong khi lượng cầu hạn chế khiến cho việc kinh doanh không thu được hiệu quả. Theo JLL, shophouse không thu được hiệu quả một phần là do quy mô dân số không đủ lớn. Trên thực tế, có khoảng 80% khách hàng là cư dân của dự án.
Trong khi đó, nhiều dự án shophouse không kết nối được với các không gian thương mại bên ngoài. Vì vậy, khiến cho lượng khách ngoại khu cũng không cao. Ngoài ra, nếu chỗ dừng, đậu đỗ xe không được thiết kế hợp lý cũng sẽ khiến khách hàng không lựa chọn dừng lại mua sắm.
Biên tập bởi Viraland.vn
