Thị trường bất động sản và những “ách tắc” cần giải quyết

14/09/2019 | Tổng quan thị trường bất động sản

Đầu năm nay, Hiệp hội Bất động sản (BĐS) TP. Hồ Chí Minh (HoREA) vừa có văn bản đề nghị Thủ tướng Chí phủ cùng với các bộ, ngành nhanh chóng giải quyết các “ách tắc” liên quan đến thị trường bất động sản. Thị trường “ách tắc” sẽ dẫn đến nhiều tiêu cực.

Nhận diện những “ách tắc”

Trong văn bản HoREA nêu rõ, hiện tại bên trong thị trường BĐS đang tồn tại rất nhiều “ách tắc”. Có thể kể đến một số “ách tắc” như việc lựa chọn chủ đầu tư, phê duyệt quy hoạch 1/500, tính tiền sử dụng đất dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp, trong đó xen cài đất đường, rạch, bờ đất thuộc quản lý của nhà nước.

thị trường bất động sản

Tồn tại nhiều vướng mắc bên trong thủ tục pháp lý liên quan đến thị trường bất động sản

Những vấn đề này, không được giải quyết sẽ gây sụt giảm nguồn cung dự án, sản phẩm nhà ở. Từ đó, gây nên những tác động tiêu cực đến thị trường BĐS. Đồng thời, một số doanh nghiệp sẽ bị đẩy vào tình thế khó khăn, có nguy cơ phá sản. Người tiêu dùng khó có thể tạo lập được nhà ở do mức giá sẽ tăng lên theo quy luật. Mặt khác, nguồn thu ngân sách Nhà nước từ tiền sử dụng đất và thị trường sẽ tiếp tục sụt giảm hơn nữa.

HoREA cũng đưa ra một vướng mắc lớn đối với những doanh nghiệp BĐS hiện nay là đất ở vầ đất xen cài. Trong 3 năm vừa qua, UBND TP. Hồ Chí Minh đã chấp thuận chủ trương đầu tư cho khoảng 130 dự án có quy đất hỗn hợp. Tuy nhiên, những dự án này vẫn bị coi là chưa đảm bảo đủ thủ tục hành chính. Gây nên rất nhiều khó khăn cho các chủ đầu tư.

Quy định pháp lý chồng chéo, bất cập

Tính từ thời điểm Luật nhà ở 2014 bắt đầu có hiệu lực, chỉ có doanh nghiệp có “đất ở” mới nhận được chỉ định là chủ đầu tư cho những dự án nhà ở thương mại. Đối với những dự án có quỹ đất hỗn hợp sẽ không được chỉ định chủ đầu tư. Cơ chế để giải quyết các thủ tục hành chính công nhận chủ đầu tư cũng chưa có đầy đủ. Những điều này khiến các dự án bị “ách tắc”, thị trường sụt giảm nguồn cung.

Theo thống kê được Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh công bố, từ ngày 01/07/2015 đến tháng 08/2019, UBND TP đã chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư cho 170 dự án. Trong đó, có 44 dự án đã có sổ đỏ “đất ở”, chiếm 25,9%. Còn lại 126 dự án có nguồn gốc do đền bù đất chuyên dùng hoặc đất chuyên dùng, chiếm 74.1%.

vướng mắc bên trong thị trường bất động sản

Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh kiến nghị tháo gỡ những vướng mắc bên trong thị trường bất động sản

Trước những vẫn đề này, Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh đã có báo cáo gửi đến UBND TP về các vướng mắc trong thủ tục “lựa chọn chủ đầu tư” những dự án nhà ở thương mại bằng hình thức “chỉ định chủ đầu tư” do Luật Nhà ở yêu cầu phải sở hữu “quyền sử dụng đất ở”.

Theo nhận định của Sở Tài nguyên và Môi trường (TNMT) TP. Hồ Chí Minh, những vướng mắc hiện nay không đến từ khái niệm “quyền sử dụng đất hợp pháp”. Mà đến từ khái niệm về “nhà đầu tư” và “chủ đầu tư”. Trong trường hợp doanh nghiệp có quyền sử dụng đất hợp pháp sẽ được UBND công nhận là chủ đầu tư và tiếp tục thục hiện việc trình phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500. Tuy nhiên, theo quyết định doanh nghiệp là “nhà đầu tư” chứ không được công nhận là “chủ đầu tư”. Chính vì vậy, doanh nghiệp sẽ không thể hoàn thành được hồ sơ xin giao đất.

HoREA không đồng ý với nhận định mà Sở TNMT đưa ra. Với lý do là hiện nay tất cả doanh nghiệp BĐS đều có chung 2 vướng mắc. Một là “quyền sử dụng đất ở hợp pháp”. Hai là “nhà đầu tư, chủ đầu tư”. Cụ thể, những dự án có quỹ đất hỗn hợp phải chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở. Sau đó, thực hiện thủ tục “Quyết định chủ trương đầu tư” tại Luật Nhà ở và Luật Đầu tư. Nhưng khi đã hoàn tất thủ tục trên thì “nhà đầu tư” không được phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500. Vì vậy, không thể hoàn thiện được thủ tục công nhận “chủ đầu tư”.

Kiến nghị tháo gỡ vưỡng mắc

Đứng trước những vướng mắc trên, HoREA đưa ra kiến nghị, đối với những quỹ đất đường, rạch, bờ đất thuộc quyền Nhà nước quản lý, xen cài trong quỹ đất dự án nhà ở thương mại, thường chiếm khoảng 10%, cần có cơ chế để xử lý tất cả các trường hợp trên để nhanh chóng giải quyết được vướng mắc này. Không cần thiết phải đổi xin đổi chủ đối với từng trường hợp như hiện nay.

Mặt khác, đối với phần diện tích đất rạch, đường, bờ đất,… nằm trong dự án do Nhà nước quản lý, HoREA kiến nghị đến Chí phủ nên có quy định về tỷ lệ hoán đổi đất đã có hạ tầng của dự án để chủ đầu tư được giao lại cho UBND cấp tỉnh quản lý, sử dụng hoặc bán đấu thầu. Đảm bảo không làm thất thoát tài sản của Nhà nước. Tỷ lệ hoán đổi có thể chiếm 15% hoặc hơn, do Chính quy quy định. Ngoài ra, Hiệp hội còn kiến nghị sửa đổi, thay thế “đất nhầ ở” thành “đất phù hợp quy hoạch” hoặc “đất ở và những loại đất khác phù hợp quy hoạch” để phù hợp với Luật Đất đai.

Đồng thời, Hiệp hội cũng kiến nghị xem xét để giải quyết, khắc phục sự chồng chéo, thiếu thống nhất trong các khái niệm pháp luật. Để đảm bảo được tính hệ thống, liên thông và giải quyết được những “ách tắc” hiện nay. Kiến nghị chỉ định nhà đầu tư hoặc công nhận là chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đã có quỹ đất hỗn hợp do thương lượng giải phóng mặt bằng, chuyển nhượng đất ở, đất ở, trong đó xen cài 10% đất đường, rạch, bờ đất,… thuộc quản lý của Nhà nước, nằm trong kế hoạch sử dụng đất, phù hợp với quy hoặc đô thị, nhà mở, mà không thực hiện thủ tục đáu thầu, đấu giá để lựa chọn chủ đầu tư.

Cần nhanh chóng giải quyết, tháo gỡ các vướng mắc

Trước đó, tại buổi tọa đàm “Xung đột pháp lý trong đầu tư xây dựng”, đã có nhiều ý kiến có cùng quan điểm, về vấn đề thực hiện dự án có liên quan đến nguồn vốn Nhà nước, đất, xây dựng,… bị chi phối bởi những luật liên quan. Cụ thể, thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư quy định ở Luật Nhà ở và Luật Đầu tư. Tiêu chí phân chia trong Luật Nhà ở và Luật Đầu tư hiện có sự chồng chéo. Các nhà đầu tư và cả các cơ quan cũng không xác định được nên áp dụng Luật nào.

Vì vậy, giải quyết được các vướng mắc, ách tắc sớm sẽ giải quyết được những việc liên quan khác. Trong đó, có nguồn cung thị trường BĐS, trên cơ sở đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân.

Lý giải các xung đột pháp lý trong đầu tư xây dựng, Nguyên Thứ trưởng Bộ TNMT – ông Đặng Hùng Võ, cho biết, về nguyên tắc, luật ban hành sau sẽ được ưu tiên hơn so với luật ban hành trước. Nhưng thực tế, bộ ngành nào khi giải quyết công việc cũng dẫn luật của bộ, ngành mình.

Trong xử lý của các cơ quan thanh tra, kiểm tra cũng thiếu sự nhất quán. Xảy ra hiện tượng tránh né, sợ sai và đùn đẩy khó khăn cho người dân, doanh nghiệp. Ông Võ nêu rõ, nghị định ra sau có vướng với luật ra trước thì “nên vứt” nghị định đó.

  • Gửi tin này cho bạn bè:

TIN TƯƠNG TỰ

Tiếp đà của cuối năm 2020, thị trường bất động sản đầu năm 2021 trên cả nước vẫn có xu hướng đi ngang, có khu vực đi lên. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần cẩn trọng nếu không xác định đầu tư lâu dài. Dưới góc nhìn của các lãnh đạo công ty bất động...Đọc tiếp
Theo đánh giá của Bộ Tài nguyên và Môi trường, bên cạnh các lợi ích thu được, cần phải có các quản lý, kiểm soát đối với các hoạt động lấn biển nếu không sẽ để lại hệ quả rất lớn đến môi trường, hệ sinh thái, sinh kế của người dân ven biển, kinh...Đọc tiếp
Dịch Covid-19 trở lại khiến không ít người tỏ ra lo lắng cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, bởi đây vốn dĩ là là loại hình chịu ảnh hưởng nặng nề nhất từ dịch. Cùng Viraland.vn tìm hiểu xem tình hình của phân khúc này ra sao trong tháng đầu năm Tân Sửu....Đọc tiếp
Câu chuyện thiếu nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ cho người có thu nhập thấp hiện nay không phải là mới. Nếu các địa phương minh bạch quỹ đất 20% dành phát triển nhà ở xã hội tại các dự án trên cả nước, chắc chắn quỹ đất dành cho loại hình nhà...Đọc tiếp
Theo chuyên gia BĐS Đoàn Thiên Việt, cận Tết là thời điểm vàng để mua BĐS đầu tư. Nhiều NĐT vẫn miệt mài tìm mua thời điểm cận Tết. Nhiều nhà đầu tư vẫn miệt mài tìm mua thời điểm cận Tết. Nếu mua được BĐS rẻ hơn 20% thì qua Tết âm lịch có thể...Đọc tiếp
Nhiều người vẫn quan niệm ở nhà mặt đường là sướng nhưng thực tế không phải lúc nào cũng là màu hồng. Theo chuyên gia về nhà ở Doug Wagner (Mỹ), ước tính có 50% hoặc nhiều hơn những người mua nhà do chuyên gia này đại diện không xem các căn nhà ở mặt...Đọc tiếp

TIN MỚI NHẤT

Những ngày qua, thông tin Đà Nẵng rục rịch tăng giá đất gây không ít hoang mang cho nhà đầu tư lẫn người dân. Nhiều khu vực tại Đà Nẵng, “cò” tung tin sắp tới đất sẽ tăng giá rất cao. Chính quyền thành phố này cho biết, giá đất tăng là không có cơ...Đọc tiếp
Hòa dùng các lô đất của người khác trên địa bàn quận Liên Chiểu (Đà Nẵng), để bán lại cho các bị hại và chiếm đoạt hơn 1,5 tỷ đồng. Ngày 26/2, Văn phòng Cơ quan Cảnh sát điều tra – Công an TP Đà Nẵng vừa tống đạt quyết định khởi tố vụ án,...Đọc tiếp
“Cơn sốt” đất tại Tây Ninh chưa kịp lắng xuống, đến lượt Đà Nẵng đề xuất tăng bảng giá đất, khiến nhiều người lo ngại có thể ảnh hưởng việc đầu tư vào địa phương này. Giá gần chạm đỉnh thời “bong bóng” Theo bảng giá đất hiện hành, giá đất ở cao nhất tại Đà...Đọc tiếp
Những ngày đầu năm Tân Sửu, trên các diễn đàn bất động sản hàng loạt khách sạn ven biển ở Đà Nẵng đăng thông tin rao bán. Rao bán khách sạn rầm rộ Theo khảo sát, ra Tết, các khách sạn khu vực ven biển ở các quận Sơn Trà, Ngũ Hành Sơn được rao...Đọc tiếp
Văn phòng UBND TP Đà Nẵng cho hay, Chủ tịch UBND TP Lê Trung Chinh vừa ký Quyết định số 476/QĐ-UBND ban hành kế hoạch đền bù giải tỏa 249 dự án trên địa bàn TP năm 2021 Theo kế hoạch được Chủ tịch UBND TP Đà Nẵng Lê Trung Chinh ký ban hành theo...Đọc tiếp
Có ý kiến cho rằng kể từ ngày 8/2/2021, khi Nghị định 148/2020/NĐ-CP của Chính phủ sửa một số Nghị định hướng dẫn Luật Đất đai có hiệu lực thi hành thì trên địa bàn Đà Nẵng sẽ không còn được phân lô bán nền.  Kể từ ngày 8/2/2021, Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020...Đọc tiếp