Vướng mắc pháp lý bất động sản đang dần được tháo gỡ

26/09/2019 | Tổng quan thị trường bất động sản

Hiện nay, vấn đền vướng mắc pháp lý bất động sản chính là nguyên nhân khiến nhiều dự án bị đình trệ. Kéo theo thị trường có nguy cơ bị thiếu hụt nguồn cung nghiêm trọng trong thời gian tới. Các chuyên gia cho rằng, nếu nguồn cung không thể cản thiện được thì giá sẽ bị đẩy lên. Điều này gây nên tác động không tốt cho nền kinh tế.

Pháp lý bất động sản

Pháp lý bất động sản vẫn còn nhiều bất cập, chồng chéo

Hội nghị Bất động sản 2019 diễn ra vào ngày 25/9 với chủ đề chính “Lấy ý kiến – Tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp”. Tại đây, GS. Đặng Hùng Võ cho biết, thị trường bất động sản năm 2019 bị chững lại do hệ thống pháp luật không còn đảm bảo được cho thị trường phát triển. Mặc dù, tính thanh khoản của thị trường vẫn được ghi nhận ở rất cao.

Pháp luật bất cập, chồng chéo

Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nên lên ví dụ, pháp lý chưa rõ ràng khiến cho phân khúc condotel đang bị “tê liệt”. Nhiều nhà đầu tư đành chấp nhận xin chuyển đổi dự án. Với những nhà đầu tư thứ cấp đang giữ tiền nhưng vẫn không dám lao vào.

Hiện tượng tương tự cũng xảy ra ở phân khúc bất động sản nhà ở. Phân khúc này không bị thiếu các quy định pháp lý. Mà lại đang chịu sự xung đột chủ yếu giữa ba mảng luật xây dựng, đầu tư, tài nguyên và môi trường. Sự thiếu thống nhất được biểu hiện ngay từ khâu hoạch đến khi triển khai dự án và các bước tiếp theo. Quy định pháp luật hiện nay vẫn để lộ nhiều khoảng trống.

Nguồn cung thiếu hụt do vướng mắc pháp lý

Theo thống kê được công bố của Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh, trong 6 tháng đầu năm 2019, UBND thành phố chỉ công nhận 3 dự án do Bộ Xây dựng đề xuất. Quy mô dự án cung ứng ra thị trường 924 căn. Theo đó, số dự án được công nhận giảm đi 16 dự án so với cùng kỳ năm trước.

UBND thành phố cũng chấp thuận 10 dự án nhà ở thương mai do Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh đề xuất, giảm đi 46 dự án so với cùng kỳ năm trước. Có 24 dự án, cung ứng tổng số 7.313 căn hộ đủ điều kiện bán hình thành trong tương lai, giảm 10 dự án. Từ đầu năm đến nay, chỉ có khoảng 4.100 căn hộ được chính thức chào bán trên thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh. Đây là mức thấp kỷ lục được ghi nhận sau khi thị trường phục hồi từ năm 2014.

” Nguồn cung bị thiếu hụt không phải do nhu cầu của thị trường bị bão hòa. Mà nguyên nhân chính là do hệ thống pháp luật làm giảm nguồn cung. Hệ quả là trong vài năm tới, nguồn cung sẽ thiếu hụt nghiêm trọng. Trong khi đó, tính thanh khoản của thị trường vẫn rất cao, điều này sẽ làm cho giá bị đẩy lên cao. Chính điều này sẽ gây tác động bất lợi cho nền kinh tế”. – Ông Võ nói thêm.

Năm nhóm bất cập chính trong hệ thống pháp lý

Ông Võ cho biết thêm, hiện tại trong hệ thống pháp lý có 5 nhóm bị bất cập. Sự bất cập đã dẫn đến chồng chéo pháp lý.

Thứ nhất, có nhiều thuật ngữ pháp luật không được thống nhất giữa các chuyên ngành. Trong mỗi luật khác nhau thì các thuật ngữ này cũng không hề có được một định nghĩa cụ thể.

Thứ hai, các trình tự, thủ tục trong việc chấp thuận một dự án đầu tư có nhiều sự bất cập. Những thứ tự công việc của chủ đầu tư cũng phải chịu nhiều sự khác biệt giữa:

+ Pháp luật đầu tư.

+ Luật xây dựng.

+ Pháp luật nhà ở.

+ Bộ luật quy hoạch đô thị.

+ Pháp luật bảo vệ môi trường.

+ Pháp luật đất đai.

Thứ ba, quy định trong phương thức tiếp cận đất đai của một dự án còn nhiều khoảng trống. Ngoài ra, tính thống nhất không được bảm đảo, vận hành không theo hệ thống.

Thứ tư, các quy định về quyền, nghĩa vụ và lợi ích của chủ đầu tư không được thống nhất giữa các luật.

Thứ năm, việc chấm dứt dự án đầu tư và thu hồi đất trong quy định của Luật Đầu tư và Luật Đất đai có nhiều sự bất cập. Theo quy định hiện hành, nếu chủ đầu tư bị chấm dứt đầu tư nhưng vẫn có thể giữ đất thêm 24 tháng trước khi bị thu hồi.

Thực hiện giải pháp theo 3 nguyên tắc

Theo ông Võ, để có thể giải quyết những xung đột hiện tại cần thực hiện giải pháp theo 3 nguyên tắc.

Một là, văn bản pháp luật được cơ quan cao hơn ban hành thì sẽ có hiệu lực cao hơn.

Hai là, nếu văn bản pháp luật do cùng cơ quan ban hành thì văn bản sau cùng sẽ có hiệu lực cao hơn.

Ba là, văn bản quy phạm pháp luật chuyên ngành sẽ có hiệu lực thực hiện cao hơn so với các nội dung khác của chuyên ngành đó.

Thực thi cơ chế một cửa, cắt giảm tối đa

Ông Đỗ Viết Chiến, là Tổng thư ký Hiệp hội bất động sản TP. Hồ Chí Minh cho rằng, để tạo điều kiện thực thi dự án của các doanh nghiệp thì giữa các luật cần có sự thống nhất. Các điều luật không phù hợp với thực tế cần được cắt giảm. Cần áp dựng cơ chế một cửa cho các thủ tục phù hợp với từng loại dự án.

Theo ông Chiến nhận định, hệ thống pháp luật hiện nay vẫn còn nhiều bất cập. Từ văn bản đến thự thi luật đều xảy ra bất cập. Một số trường hợp trong thực tế không được đề cập hay điều chỉnh trong luật.

Theo Cục trưởng Cục Công tác phía Nam Bộ Xây dựng – ông Nguyễn Hoàng Hải cho biết, hiện tại có khoảng 20 thủ tục hành chính liên quan đến pháp luật của các dự án đầu tư. Trong số đó bao gồm 9 luật và các nghị định, thông tư.

Riêng Luật Xây dựng thuộc quản lý của Bộ Xây dựng đang được sửa đổi và cải cách theo ba nhóm chính. Đầu tiên, cải cách, thực hiện đơn giản hóa các thủ tục hành chính. Thứ hai, đơn giản hóa hoặc bãi bỏ các điều kiện kinh doanh. Thứ ba, thực hiện phản biện hệ thống pháp luật và đồng nhát với các bộ pháp luật khác.

Chính quyền cần chia sẻ khó khăn cùng doanh nghiệp

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hội bất động sản TP. Hồ Chí Minh cho biết, để có thể thực hiện một dự án chuyên nghiệp cần thời gian 10 năm. Năm năm đầu chuẩn bị san lấp mặt bằng, ba năm chuẩn bị đầu tư, hai năm thi công. Đây là khoảng thời gian không có doanh thu, gánh chịu nhiều áp tài chính. Vì vậy, những chính sách ban hành nên chia sẻ những khó với các doanh nghiệp đầu tư.

Theo thống kê, hiện tại có 170 dự án đã được chấp thuận đầu tư. Tuy nhiên, vẫn chưa thể triển khai do các vướng mắc về pháp lý. Trong đó có đến 120 dự án liên quan đến vấn đề đất hỗn hợp.

Biên tập bởi Trang tin bất động sản Đà Nẵng – Quảng Nam – Viraland 

  • Gửi tin này cho bạn bè:

TIN TƯƠNG TỰ

Tư vấn về bồi thường khi thu hồi đất: Gia đình tôi có đất thuộc diện bị Nhà nước thu hồi. Xin hỏi, gia đình tôi sẽ được nhận các khoản hỗ trợ nào khi bị thu hồi đất? Trên đây là câu hỏi bạn đọc có email ngochuyenxx@xx gửi đến Văn phòng Tư vấn...Đọc tiếp
Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) rủi ro thường rơi vào thời điểm đáo hạn trái phiếu (trong khoảng trên dưới 5 năm tới đây), nhất là đối với các trái phiếu cam kết trả lãi cao, mà doanh nghiệp hoạt động không hiệu quả… “Bùng nổ” phát hành, cam kết khủng 18%/năm...Đọc tiếp
Thị trường bất động sản vừa trải qua một năm đầy thăng trầm do Covid-19 và vòng vây chính sách. Tuy nhiên, giới quan sát thị trường dự báo các dự án đang bị vướng mắc trong quy định pháp luật sẽ được tháo gỡ, và do đó nguồn cung có thể sẽ tăng mạnh trong...Đọc tiếp
Ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư kí Hội Môi giới Việt Nam cho rằng năm 2021 thị trường bất động sản khó xảy ra bong bóng. Nguồn cung và giá bất động sản sẽ tăng trong năm tới. Một số thị trường ảm đạm trong những năm trước sẽ sôi động trở lại. Nguồn cung...Đọc tiếp
Sang năm 2021, thị trường sẽ ra sao, phân khúc nào lên “ngôi”? Dòng tiền sẽ chảy về mảng nào mạnh nhất? Một số chuyên gia, doanh nghiệp đã đưa ra các góc nhìn riêng. Thị trường bất động sản vừa trải qua một năm đầy biến động, chứng kiến Covid-19 tác động mạnh đến toàn ngành....Đọc tiếp
Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020 có hiệu lực từ 1.1.2021 cho phép người dân xây mới nhà cửa trên đất quy hoạch các dự án, đồ án “treo” đã quá 3 năm. 3 năm không thực hiện, sẽ xóa quy hoạch Cụ thể, tại mục 5 (khoản 33, điều 1) về “Điều kiện...Đọc tiếp

TIN MỚI NHẤT

Vay tiền đầu tư vào những dự án bất động sản, “lướt sóng” kiếm lời nhưng hàng trăm người ở khu vực miền Trung phải gánh trái đắng Liên tiếp mấy ngày qua, nhiều người dân ký hợp đồng hợp tác đầu tư dự án HomeLand Green City đã tập trung về Chi nhánh Công...Đọc tiếp
Trồng rau trên sân thượng bằng thùng xốp là cách làm đơn giản, an toàn được nhiều gia đình ở thành phố áp dụng. Vườn rau sân thượng vừa cung cấp nguồn rau sạch cho cả nhà lại vừa cải thiện không gian sống của gia đình gần gũi với thiên nhiên hơn. Thùng xốp...Đọc tiếp
Bí thư Đà Nẵng đặt câu hỏi Sở Xây dựng có thể thống kê được bao nhiêu dự án đã điều chỉnh quy hoạch từ bốn lần trở lên không?  Sáng 18-1, Bí thư Thành ủy Đà Nẵng Nguyễn Văn Quảng có buổi làm việc với Sở Xây dựng TP. Phát biểu tại buổi làm...Đọc tiếp
Bạn có thể không chuyển đến một ngôi nhà mới vào năm 2021, nhưng bạn vẫn có thể làm cho ngôi nhà của mình trở nên mới mẻ trở lại bằng cách xem xét từng phòng và cập nhật thiết kế. Bạn có thể muốn tìm một không gian tốt hơn cho văn phòng tại...Đọc tiếp
Tổng giám đốc Công ty CP Đất Quảng lừa bán bán 302 lô đất thuộc dự án “ma” cho 192 nạn nhân rồi chiếm đoạt số tiền hơn 103 tỷ đồng. Từ ngày 12 đến 15/1, Tòa án nhân dân TP Đà Nẵng xét xử hai bị cáo Nguyễn Thị Bích Thuận (38 tuổi, trú...Đọc tiếp
Nhà giờ đây không chỉ là nơi để nghỉ ngơi sau một ngày dài nữa. Kể từ khi đại dịch Covid-19 bùng phát hồi đầu năm 2020, nhà còn chuyển đổi thành văn phòng làm việc, phòng học, phòng tập gym, phòng chiếu phim… Bởi có rất nhiều hoạt động cùng diễn ra dưới một...Đọc tiếp