Hiện nay, vấn đền vướng mắc pháp lý bất động sản chính là nguyên nhân khiến nhiều dự án bị đình trệ. Kéo theo thị trường có nguy cơ bị thiếu hụt nguồn cung nghiêm trọng trong thời gian tới. Các chuyên gia cho rằng, nếu nguồn cung không thể cản thiện được thì giá sẽ bị đẩy lên. Điều này gây nên tác động không tốt cho nền kinh tế.
Pháp lý bất động sản vẫn còn nhiều bất cập, chồng chéo
Hội nghị Bất động sản 2019 diễn ra vào ngày 25/9 với chủ đề chính “Lấy ý kiến – Tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp”. Tại đây, GS. Đặng Hùng Võ cho biết, thị trường bất động sản năm 2019 bị chững lại do hệ thống pháp luật không còn đảm bảo được cho thị trường phát triển. Mặc dù, tính thanh khoản của thị trường vẫn được ghi nhận ở rất cao.
Pháp luật bất cập, chồng chéo
Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nên lên ví dụ, pháp lý chưa rõ ràng khiến cho phân khúc condotel đang bị “tê liệt”. Nhiều nhà đầu tư đành chấp nhận xin chuyển đổi dự án. Với những nhà đầu tư thứ cấp đang giữ tiền nhưng vẫn không dám lao vào.
Hiện tượng tương tự cũng xảy ra ở phân khúc bất động sản nhà ở. Phân khúc này không bị thiếu các quy định pháp lý. Mà lại đang chịu sự xung đột chủ yếu giữa ba mảng luật xây dựng, đầu tư, tài nguyên và môi trường. Sự thiếu thống nhất được biểu hiện ngay từ khâu hoạch đến khi triển khai dự án và các bước tiếp theo. Quy định pháp luật hiện nay vẫn để lộ nhiều khoảng trống.
Nguồn cung thiếu hụt do vướng mắc pháp lý
Theo thống kê được công bố của Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh, trong 6 tháng đầu năm 2019, UBND thành phố chỉ công nhận 3 dự án do Bộ Xây dựng đề xuất. Quy mô dự án cung ứng ra thị trường 924 căn. Theo đó, số dự án được công nhận giảm đi 16 dự án so với cùng kỳ năm trước.
UBND thành phố cũng chấp thuận 10 dự án nhà ở thương mai do Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh đề xuất, giảm đi 46 dự án so với cùng kỳ năm trước. Có 24 dự án, cung ứng tổng số 7.313 căn hộ đủ điều kiện bán hình thành trong tương lai, giảm 10 dự án. Từ đầu năm đến nay, chỉ có khoảng 4.100 căn hộ được chính thức chào bán trên thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh. Đây là mức thấp kỷ lục được ghi nhận sau khi thị trường phục hồi từ năm 2014.
” Nguồn cung bị thiếu hụt không phải do nhu cầu của thị trường bị bão hòa. Mà nguyên nhân chính là do hệ thống pháp luật làm giảm nguồn cung. Hệ quả là trong vài năm tới, nguồn cung sẽ thiếu hụt nghiêm trọng. Trong khi đó, tính thanh khoản của thị trường vẫn rất cao, điều này sẽ làm cho giá bị đẩy lên cao. Chính điều này sẽ gây tác động bất lợi cho nền kinh tế”. – Ông Võ nói thêm.
Năm nhóm bất cập chính trong hệ thống pháp lý
Ông Võ cho biết thêm, hiện tại trong hệ thống pháp lý có 5 nhóm bị bất cập. Sự bất cập đã dẫn đến chồng chéo pháp lý.
Thứ nhất, có nhiều thuật ngữ pháp luật không được thống nhất giữa các chuyên ngành. Trong mỗi luật khác nhau thì các thuật ngữ này cũng không hề có được một định nghĩa cụ thể.
Thứ hai, các trình tự, thủ tục trong việc chấp thuận một dự án đầu tư có nhiều sự bất cập. Những thứ tự công việc của chủ đầu tư cũng phải chịu nhiều sự khác biệt giữa:
+ Pháp luật đầu tư.
+ Luật xây dựng.
+ Pháp luật nhà ở.
+ Bộ luật quy hoạch đô thị.
+ Pháp luật bảo vệ môi trường.
+ Pháp luật đất đai.
Thứ ba, quy định trong phương thức tiếp cận đất đai của một dự án còn nhiều khoảng trống. Ngoài ra, tính thống nhất không được bảm đảo, vận hành không theo hệ thống.
Thứ tư, các quy định về quyền, nghĩa vụ và lợi ích của chủ đầu tư không được thống nhất giữa các luật.
Thứ năm, việc chấm dứt dự án đầu tư và thu hồi đất trong quy định của Luật Đầu tư và Luật Đất đai có nhiều sự bất cập. Theo quy định hiện hành, nếu chủ đầu tư bị chấm dứt đầu tư nhưng vẫn có thể giữ đất thêm 24 tháng trước khi bị thu hồi.
Thực hiện giải pháp theo 3 nguyên tắc
Theo ông Võ, để có thể giải quyết những xung đột hiện tại cần thực hiện giải pháp theo 3 nguyên tắc.
Một là, văn bản pháp luật được cơ quan cao hơn ban hành thì sẽ có hiệu lực cao hơn.
Hai là, nếu văn bản pháp luật do cùng cơ quan ban hành thì văn bản sau cùng sẽ có hiệu lực cao hơn.
Ba là, văn bản quy phạm pháp luật chuyên ngành sẽ có hiệu lực thực hiện cao hơn so với các nội dung khác của chuyên ngành đó.
Thực thi cơ chế một cửa, cắt giảm tối đa
Ông Đỗ Viết Chiến, là Tổng thư ký Hiệp hội bất động sản TP. Hồ Chí Minh cho rằng, để tạo điều kiện thực thi dự án của các doanh nghiệp thì giữa các luật cần có sự thống nhất. Các điều luật không phù hợp với thực tế cần được cắt giảm. Cần áp dựng cơ chế một cửa cho các thủ tục phù hợp với từng loại dự án.
Theo ông Chiến nhận định, hệ thống pháp luật hiện nay vẫn còn nhiều bất cập. Từ văn bản đến thự thi luật đều xảy ra bất cập. Một số trường hợp trong thực tế không được đề cập hay điều chỉnh trong luật.
Theo Cục trưởng Cục Công tác phía Nam Bộ Xây dựng – ông Nguyễn Hoàng Hải cho biết, hiện tại có khoảng 20 thủ tục hành chính liên quan đến pháp luật của các dự án đầu tư. Trong số đó bao gồm 9 luật và các nghị định, thông tư.
Riêng Luật Xây dựng thuộc quản lý của Bộ Xây dựng đang được sửa đổi và cải cách theo ba nhóm chính. Đầu tiên, cải cách, thực hiện đơn giản hóa các thủ tục hành chính. Thứ hai, đơn giản hóa hoặc bãi bỏ các điều kiện kinh doanh. Thứ ba, thực hiện phản biện hệ thống pháp luật và đồng nhát với các bộ pháp luật khác.
Chính quyền cần chia sẻ khó khăn cùng doanh nghiệp
Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hội bất động sản TP. Hồ Chí Minh cho biết, để có thể thực hiện một dự án chuyên nghiệp cần thời gian 10 năm. Năm năm đầu chuẩn bị san lấp mặt bằng, ba năm chuẩn bị đầu tư, hai năm thi công. Đây là khoảng thời gian không có doanh thu, gánh chịu nhiều áp tài chính. Vì vậy, những chính sách ban hành nên chia sẻ những khó với các doanh nghiệp đầu tư.
Theo thống kê, hiện tại có 170 dự án đã được chấp thuận đầu tư. Tuy nhiên, vẫn chưa thể triển khai do các vướng mắc về pháp lý. Trong đó có đến 120 dự án liên quan đến vấn đề đất hỗn hợp.
Biên tập bởi Trang tin bất động sản Đà Nẵng – Quảng Nam – Viraland
